blog

Naar verwachting neemt het aantal faillissementen van ondernemingen de komende tijd fors toe. Veel van die ondernemingen huren op dit moment bedrijfsruimte. Welke gevolgen heeft een faillissement eigenlijk voor de huurovereenkomst? En wat is de positie van een verhuurder in het faillissement van een zakelijk huurder? In dit blog vertel ik je er meer over.

Huur opzeggen

De huurovereenkomst van een kantoor- of bedrijfspand duurt op het moment dat de huurder failliet gaat gewoon voort. Tijdens het faillissement hebben zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huur op te zeggen. Dit is geregeld in artikel 39 van de Faillissementswet.

Op grond van dit wetsartikel kan worden opgezegd waarbij een opzegtermijn van maximaal 3 maanden in acht moet worden genomen. Om te voorkomen dat een pand onnodig leegstaat terwijl de huurachterstand oploopt, mag je als verhuurder in overleg met de curator ook een kortere opzegtermijn afspreken.

Huurachterstand

Voordat een faillissement wordt uitgesproken zal er vaak al sprake zijn van een huurachterstand. Ook tijdens het faillissement zullen de huurtermijnen niet (meteen) worden voldaan. Daarmee heb je als verhuurder verschillende vorderingen:

  • De huurpenningen van vóór faillissementsdatum zijn zogenaamde concurrente vorderingen. Concurrente vorderingen hebben geen voorrangspositie en worden pas als laatste uitbetaald. Meestal zit er te weinig geld in de boedel om alle concurrente vorderingen volledig uit te betalen. In de praktijk biedt een door de huurder afgegeven bankgarantie of waarborgsom dan (deels) soelaas.
  • De huurpenningen van ná de faillissementsdatum zijn zogenaamde boedelvorderingen. Daarmee zijn deze vorderingen hoger in rang dan de vorderingen van voor de faillissementsdatum en zullen zij eerder kunnen worden voldaan. In een faillissement zijn er vaak nog wel boedelschulden met een hogere voorrang, zoals het salaris van de curator. Ook met een boedelvordering kan je als verhuurder dus nog wel eens achter het net vissen. Het loont dan in veel gevallen de moeite om met de curator een kortere opzegtermijn overeen te komen zodat je de ruimte snel weer tot je beschikking kunt krijgen en weer kunt verhuren.

De ontruiming en schade aan het gehuurde

Bij het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder van de curator verlangen dat deze de spullen die tot de failliete boedel behoren uit het gehuurde verwijdert. Als de curator niet aan die ontruimingsverplichting voldoet dan vormen de door de verhuurder te maken ontruimingskosten een boedelvordering.

Is er tijdens de huurovereenkomst schade aan het gehuurde toegebracht? Dan heeft de huurder de plicht om die schade te herstellen. In faillissement zal de curator van de huurder die schade veelal niet laten herstellen. De verhuurder kan de daarmee verband houdende vordering dan indienen als concurrente vordering. Dat laatste is anders als de schade het gevolg is van een handelen van de curator. Dan heeft de verhuurder namelijk een boedelvordering.

Onderverhuur door curator

In de praktijk komt het nog wel een voor dat een curator het pand wil ‘onderverhuren’ aan een derde partij. In het kader van een beoogde doorstart bijvoorbeeld, of voor een uitverkoop of sample sale. In de rechtspraak is echter bepaald dat als in de huurovereenkomst (of in de algemene voorwaarden die op de overeenkomst van toepassing zijn) een verbod op onderhuur is opgenomen en je als verhuurder niet met deze onderhuur hebt ingestemd, de curator dit niet mag doen.

Conclusie

Als je als verhuurder wordt geconfronteerd met het faillissement van een zakelijk huurder, heb je soms meer mogelijkheden en rechten dan van tevoren wordt gedacht. Het is goed om je hierover te laten adviseren en, waar mogelijk, te overleggen met de curator om je schade te beperken.

Jeroen Hilbrink, jurist voor bedrijven