blog

Op dit moment ligt een groot deel van de bedrijvigheid plat. En ondanks de steunmaatregelen van de overheid worden vooral bedrijven in de retail-, horeca-, cultuur- en wellnessbranche hard getroffen. Zij zouden er enorm mee geholpen zijn als zij even geen of minder huur zouden hoeven betalen. Hoe zit dat juridisch en wat zijn de mogelijkheden? In dit blog vertel ik je er meer over.

Exploitatieverplichting, overmacht en betalingsverplichtingen

Op dit moment zien huurders hun omzet stilvallen of flink teruglopen. Sommige bedrijven zijn gedwongen gesloten, anderen overwegen een sluiting vanwege teruglopende omzet. Daarbij zien veel verhuurders zich geconfronteerd met twee juridische dilemma’s:

Moet ik mijn huurder(s) aan de exploitatieverplichting houden?

In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is een zogenaamde exploitatieverplichting opgenomen. Dit betekent dat huurders, om leegstand te voorkomen, verplicht zijn om het gehuurde ook daadwerkelijk te gebruiken. Doorgaans zijn rechters hier streng in: als een exploitatieverplichting is afgesproken, is het in principe niet toegestaan om de bedrijfsactiviteiten te staken. Ook niet als bezoekersaantallen teruglopen en het bedrijf daardoor verlies lijdt. Die omstandigheden vallen namelijk onder het ondernemersrisico. Staakt een huurder de bedrijfsactiviteiten toch? Dan is hij op grond van de overeenkomst meestal een boete verschuldigd.

Op dit moment zijn veel bedrijven echter op last van de overheid gesloten. In die gevallen zal de verhuurder de huurder niet aan de exploitatieverplichting kunnen houden, aangezien er sprake is van overmacht. Ook als bedrijven niet verplicht gesloten zijn maar medewerkers niet de vereiste 1,5 meter afstand kunnen houden zal een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden eerder kunnen slagen. Dit zou anders kunnen liggen op het moment dat huurders er zelf voor kiezen om het bedrijf te sluiten vanwege teruglopende bezoekersaantallen. Toch is het een overweging waard om die huurders op dit moment niet aan hun exploitatieverplichting te houden en de daarmee verband houdende boetes te vorderen. Immers, die boetes leiden weer tot een (verdere) verslechtering van de financiële positie van de huurder. De vraag is of verhuurders daar op de lange termijn bij gebaat zijn.

Moet ik de huur kwijtschelden of verlagen?

Juridisch gezien kunnen huurders, als deze mogelijkheden in de huurovereenkomst niet al waren uitgesloten, hier alleen aanspraak op maken als er sprake is van een ‘gebrek’ aan het gehuurde. Vooralsnog is de verwachting dat de coronacrisis niet als zo’n gebrek wordt aangemerkt, maar als ondernemersrisico, net als een recessie.

Veel huurders zullen zich in deze situatie op overmacht willen beroepen. Nog los van de vraag wat er in de overeenkomst en algemene voorwaarden is afgesproken (lees: uitgesloten), zal het sterk van de omstandigheden van het geval afhangen of dit beroep slaagt. Ook zullen veel huurders een beroep willen doen op onvoorziene omstandigheden, waarbij de huurovereenkomst kan worden gewijzigd (huurprijsverlaging bijvoorbeeld) of geheel of gedeeltelijk kan worden ontbonden. In de rechtspraak is tot dusver zeer terughoudend met een dergelijk beroep omgegaan. Of de corona-crisis daar verandering in gaat brengen valt te bezien.

Maar dit betekent niet dat huurders en verhuurders op grond van de redelijkheid en billijkheid niet toch afspraken over de huur kunnen maken. Deze crisis is namelijk enorm, maar ook tijdelijk. Veel bedrijven kunnen straks, als de deuren eenmaal weer open mogen, weer inkomsten genereren. Maar dan is het wel van belang dat ze tijdens deze crisis niet falliet gaan. Op veel plekken vindt dan ook overleg plaats tussen huurders en verhuurders en wordt samen op zoek gegaan naar creatieve oplossingen. In de retail hebben huurders en verhuurders inmiddels een akkoord gesloten.

In overleg tussen verhuurder en huurder zijn verschillende oplossingen denkbaar: Misschien biedt een uitgestelde betaling uitkomst. Of kunnen huurder en verhuurder besluiten tot een tijdelijk lagere huur of een omzetafhankelijke huur. Dit geeft huurders een tijdje lucht, waardoor ze later dit jaar weer het reguliere bedrag aan huur kunnen gaan betalen. Een andere mogelijkheid is om af te spreken dat de verhuurder zich verhaalt op de reeds betaalde borg en de huurder de borg weer volstort op het moment dat hij daar financieel weer toe in staat is.

Wat er ook afgesproken wordt, het is in ieder geval goed om de afspraken duidelijk vast te leggen. Ook is het goed om daarbij een einddatum vast te leggen en vast te leggen wat er gebeurt als de huurder zich niet aan de afspraken houdt. Door bijv. af te spreken dat op dat moment de oorspronkelijke huurprijs herleeft.